楼市崩盘倒计时：金融街挣扎求生，转型自救难掩危机

摘要： 楼市政策“组合拳”背后的焦虑：2024年的挣扎与转型2024年，楼市确实出台了一系列政策，又是松绑限购，又是购房补贴，似乎想给这潭死水注入点活力。但稍微有点脑子的人都清楚，这些政...

楼市政策“组合拳”背后的焦虑：2024年的挣扎与转型

2024年，楼市确实出台了一系列政策，又是松绑限购，又是购房补贴，似乎想给这潭死水注入点活力。但稍微有点脑子的人都清楚，这些政策与其说是为了“改善”房地产市场，不如说是为了缓解地方政府的财政危机。地方政府靠卖地为生，房地产不行了，他们的钱从哪儿来？所以，别再说什么“有效改善”了，这只是饮鸩止渴罢了。

政策的“有效改善”？别自我安慰了

说实话，看到“有效改善”这几个字，我就想笑。真的改善了吗？你去看看有多少烂尾楼，有多少人因为房子倾家荡产。所谓的“改善”，不过是数据上的好看，是为了给上面交差。老百姓的苦，谁真正在乎？政策的出台，更像是为了维护摇摇欲坠的金融系统，保住那些银行的坏账，至于老百姓的住房需求，呵呵，只能排在后面了。

金融街的“漂亮”财报：掩盖不住的困境

金融街发布的2024年报，营业收入增长51.74%，经营现金流净额也为正，乍一看确实亮眼。但是，细看之下，净利润亏损同比增加，这说明什么？说明即使营收增长，也无法弥补亏损的窟窿。毛利率下滑、资产处置亏损、计提减值准备，这些都是房地产行业寒冬的真实写照。金融街能撑多久？我表示怀疑。这份财报，就像是化妆后的尸体，看着光鲜，实则已经腐烂。

现金流保卫战：稳健经营下的暗流涌动

“稳健经营”，这四个字在房地产行业听起来就像是个笑话。谁不知道现在房企的日子不好过？金融街把“现金流安全”放在首位，通过各种手段回笼资金，这难道不是一种自救行为吗？什么“多元化的销售策略”、“优化资金管理体系”，说白了就是想方设法活下去。别把话说得那么好听，房地产的黄金时代早就过去了。

“多元化销售策略”：不过是降价促销的遮羞布

“紧盯市场变化，通过多元化的销售策略，加速项目销售去化、盘活存量资产”，翻译过来就是：打折！降价！能卖出去就行！什么“北京房山金悦郡项目、苏州融悦湾写字楼等项目实现整售变现”，这难道是什么光荣的事迹吗？这说明散卖根本卖不出去，只能贱卖给机构。这种“多元化”，不过是掩盖降价促销的遮羞布罢了。真正有价值的项目，需要这么着急出手吗？

资管业务的“稳定”：高出租率的代价是什么？

金融街的资管业务确实“保持稳定”，写字楼和商业板块的出租率也很高。但是，高出租率的背后是什么？是不断降低租金，是给租户提供各种优惠政策。为了稳住租户，企业不得不牺牲利润。这种“稳定”，是建立在牺牲盈利能力的基础上的。而且，现在经济形势不好，企业都在裁员降薪，谁还需要那么多写字楼？这种“稳定”，又能持续多久？

精细化资金管理：拆东墙补西墙的游戏还能玩多久？

“加强精细化资金管理及多元化渠道融资，确保了公司现金流的充足和稳定”，说白了就是借新债还旧债。房地产企业现在融资有多难，大家都知道。金融街能“凭借良好的信用和优质的资产”融到资，确实不容易。但是，借来的钱终归是要还的，利息也是要付的。这种“精细化管理”，不过是拆东墙补西墙，饮鸩止渴。如果房地产市场持续低迷，这种游戏还能玩多久？我看不乐观。

转型提速的迷雾：资管文旅并进能否摆脱地产依赖？

在“房住不炒”的大背景下，传统房地产开发模式已经走到尽头。金融街也开始尝试转型，将宝押在了资管和文旅业务上。但问题是，这些业务真的能取代房地产开发，成为新的增长引擎吗？我看未必。转型不是喊口号，而是需要实实在在的投入和长期的积累。金融街的转型之路，充满了迷雾。

资管业务：现金牛还是温水煮青蛙？

金融街的资管业务确实能带来稳定的租金收入，但这种收入增长空间有限。而且，随着竞争的加剧，租金上涨的难度越来越大。如果不能提升物业的品质和运营效率，资管业务最终只会沦为“温水煮青蛙”，慢慢失去竞争力。北京金融街购物中心、上海金融街购物中心出租率高又如何？电商的冲击、消费习惯的改变，都在挑战着传统商业模式。躺在过去的功劳簿上，只会死得更快。

文旅板块：慕田峪的“新高”能复制吗？

慕田峪景区2024年接待游客和营业收入都创了新高，这确实值得肯定。但是，这种成功是偶然还是必然？慕田峪长城作为世界文化遗产，本身就具有独特的吸引力。其他项目是否具备这样的优势？金融街能否将慕田峪的经验复制到其他文旅项目上？我对此表示怀疑。而且，文旅行业竞争激烈，同质化严重，想要脱颖而出，需要持续的创新和投入。金融街是否有这样的决心和实力？

结构性机会？别把希望寄托在“专家”身上

华泰证券、方正证券的分析师们又开始出来喊话了，什么“供给侧改革”、“内需驱动”，听得我都想打瞌睡。这些“专家”的话，听听就好，千万别当真。他们只会告诉你“有机会”，但不会告诉你机会在哪里，更不会告诉你风险有多大。把自己的命运寄托在别人的分析上，简直是愚蠢至极。房地产市场的水有多深，只有真正身在其中的人才能体会。所谓的“结构性机会”，很可能只是海市蜃楼，看得见，摸不着。

转型标杆？还是下一个倒下的多米诺骨牌？

“打造国内上市房企‘主动转型’的标杆案例”，金融街想得挺美。但是，转型哪有那么容易？房地产行业的变化日新月异，今天还被吹捧为“标杆”，明天可能就成了“反面教材”。金融街的转型之路充满了挑战，稍有不慎，就会成为下一个倒下的多米诺骨牌。与其把希望寄托在“转型”上，不如踏踏实实做好风险控制，保住现金流，熬过寒冬。毕竟，活下去才是最重要的。