疯抢！汇添富REITs配售比暴跌99.43%！韭菜冲锋号吹响？

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摘要： 汇添富上海地产租赁住房REITs遭抢购：网下配售比例创新低3月19日，汇添富基金发布公告，其发行的汇添富上海地产租赁住房REITs（以下简称“汇添富沪租赁REITs”）的认购申...

汇添富上海地产租赁住房REITs遭抢购：网下配售比例创新低

3月19日，汇添富基金发布公告，其发行的汇添富上海地产租赁住房REITs（以下简称“汇添富沪租赁REITs”）的认购申请确认比例结果出炉。这只周一（即3月18日）一日售罄的REITs，再次引发市场关注。

引人注目的是，由于网下认购环节总份额超过180亿份，该产品网下投资者的配售比例低至0.57%，刷新了2023年以来公募REITs网下配售比例的最低纪录，同时也是已上市公募REITs中的第二低。

网下配售比例创2023年新低

公告显示，汇添富沪租赁REITs募集总额为10亿元，其中战略配售初始发售份额为3.5亿份，网下发售初始份额为6.05亿份，公众发售初始份额为0.45亿份。

然而，在此次发售中，网下投资者环节的有效认购份额总数高达183.48亿份，因此对应的配售比例仅为0.57%。

对比过往公募REITs数据，该配售比例仅高于华夏基金华润有巢REIT，后者此前的网下投资认购比为0.47%，网下配售份额为1.4亿份，最终于2022年12月上市。

这意味着，汇添富沪租赁REITs的网下配售比例创下2023年以来新高，可见网下投资者对其认购热情之高。实际上，这种高涨的投资热度在此前的询价过程中已经显现，当时网上询价倍数高达180.74倍，同样创下2023年以来公募REITs市场新高。

除了网下投资者环节，公众投资者环节也面临较低的配售比例。公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为222.34亿份，有效认购申请确认比例为0.2%。

在已成立的公募REITs中，公众投资者环节有效认购确认比例更低的仅有国泰君安济南（0.12%）和汇添富九洲通医药物流REIT（0.08%）。

此前确认的基金份额认购价格为2.724元/份，募集的基金份额总额为10亿份，因此，汇添富上海地产租赁住房REITs的募集规模将为13.62亿元。

为何持续火爆？

创2023年以来新高的网下配售比例和询价倍数，以及一日售罄，市场的投资热情为何持续高涨？

首先，从底层资产类型来看，汇添富上海地产租赁住房REITs属于保障性租赁住房REITs，目前市场上的供给相对较少。2022年上市了4只，2024年上市1只，已上市的几只产品的网下投资方配售比多在1%以下。且去年整体保租房REITs表现较优。

而公开资料显示，汇添富上海地产租赁住房REIT拟投资的虹桥项目和江月路项目，截至去年9月底合计评估基础设施项目估值为12.31亿元。预计2024年10月至12月可供分配金额预测数为1411.42万元，2025年度可供分配金额预测数为5662.19万元。2024年10月至12月净现金流分派率预测数为4.33%（年化），2025年度净现金流分派率预测数为4.37%。

其次，年内多只REITs均出现一日售罄的情况。数据显示，易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九洲通医药REIT、华夏金隅智造工厂REIT等4只年内上市的产品也仅认购1天。

已上市的63只公募REITs有52只年内均上涨，其中，消费基础设施REITs相对涨幅靠前，嘉实物美消费REIT以16.89%的年内涨幅领先市场。

行情的回暖下，公募REITs也成为多家基金公司今年的发力方向。数据显示，华夏华电清洁能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金中国绿色商业REIT等产品均在年内上报。

“我们认为2025年REITs市场增量政策仍值得期待，可继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。”招商基金认为，展望2025年，建议重点关注重大政策出台节奏(特别是宏观消费刺激政策)以及利率下行带来的市场行情，把握随之而来的阶段性上涨机会，获取超额收益。

业态层面，他们提到，外部地缘政治不确定性加剧，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，消费REITs个体有望持续呈现出强抗周期属性。其次是部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，可能会获得超额收益。另外，受益利率下行，分红比较稳定的保租房也将维持较好的表现。

汇添富沪REITs认购火爆：配售比例刷新年内纪录

汇添富基金日前发布的公告显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“汇添富沪REITs”）认购申请确认比例结果正式出炉。作为一只在3月18日便已售罄的REITs产品，其火爆程度可见一斑。

其中，网下投资者环节的配售比例更是创下了年内新低，引发市场广泛关注。

0.57%！网下配售比例创年内新低

根据公告，汇添富沪REITs的募集基金份额总额为10亿元。其中，战略配售初始发售份额为3.5亿份，网下发售初始份额为6.05亿份，公众发售初始份额为4500万份。

然而，在此次发售过程中，网下投资者有效认购份额总数高达183.48亿份，最终对应的配售比例仅为0.57%。

将该数据与过往公募REITs进行对比，可以发现，这一配售比例仅高于华夏基金旗下的华润有巢REIT。后者此前的网下投资认购比为0.47%，网下配售份额为1.4亿份，并已于2022年12月正式上市。

这也意味着，汇添富沪REITs的网下配售比例刷新了2023年以来的最低纪录，充分体现了网下投资者对其的追捧程度。事实上，早在询价阶段，该产品便已展现出极高的市场热度，网上询价倍数一度高达180.74倍，同样创下了年内公募REITs市场的新高。

不仅如此，公众投资者环节的配售比例也相对较低。公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为222.34亿份，有效认购申请确认比例为0.2%。

在已成立的公募REITs中，公众投资者有效认购确认比例更低的产品仅有国泰君安济南（0.12%）和汇添富九洲通医药REIT（0.08%）。

据悉，该基金此前确认的基金份额认购价格为2.724元/份，募集的基金份额总额为10亿份。据此计算，汇添富上海地产租赁住房REITs的募集规模将达到13.62亿元。

认购火爆原因探究

面对创下年内新低的网下配售比例和询价倍数，以及“一日售罄”的盛况，市场对于汇添富沪REITs的投资热情为何如此高涨？

从底层资产类型来看，汇添富沪REITs属于保障性租赁住房REITs。相较于其他类型的REITs，市场上此类产品的供给相对较少。2022年共上市4只，2024年至今仅上市1只。同时，已上市的保租房REITs的网下投资方配售比大多低于1%。此外，去年整体保租房REITs的表现也相对较好。

公开资料显示，汇添富沪REITs拟投资的虹桥项目和江月路项目，截至去年9月底合计评估基础设施项目估值为12.31亿元。预计2024年10月至12月可供分配金额预测数为1411.42万元，2025年度可供分配金额预测数为5662.19万元。2024年10月至12月净现金流分派率预测数为4.33%（年化），2025年度净现金流分派率预测数为4.37%。

此外，今年以来，多只REITs产品均出现了“一日售罄”的情况。数据显示，包括易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九洲通医药REIT以及华夏金隅智造工厂REIT在内的4只年内上市产品，认购期均仅为1天。

从市场整体表现来看，已上市的63只公募REITs中有52只在年内实现了上涨。其中，消费基础设施REITs的涨幅相对领先，嘉实物美消费REIT更是以16.89%的年内涨幅领跑市场。

在市场行情回暖的背景下，公募REITs也成为了众多基金公司今年的发力重点。公开数据显示，华夏华电清洁能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT以及中金中国绿色商业REIT等产品均已在年内上报。

招商基金表示：“我们认为2025年REITs市场增量政策仍值得期待，可继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。”展望2025年，招商基金建议重点关注重大政策出台节奏（特别是宏观消费刺激政策）以及利率下行带来的市场行情，把握随之而来的阶段性上涨机会，以获取超额收益。

从投资策略层面来看，招商基金认为，在外部地缘政治不确定性加剧的背景下，提振消费、扩大内需仍将是政策发力的重点。因此，消费REITs个体有望持续展现出强抗周期属性。此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，也可能获得超额收益。同时，受益于利率下行，分红较为稳定的保租房REITs也将维持较好的表现。

沪地产租赁REITs遭疯抢：配售比创新低，背后原因揭秘

近日，汇添富上海地产租赁住房REITs（以下简称“汇添富沪租赁REITs”）公布了其认购申请确认比例，再次引发市场热议。这只在短短一天内便宣告售罄的REITs产品，用实际数据证明了市场对其的追捧程度。

其中，网下投资者的配售比例更是创下年内新低，引发市场对这背后的原因进行深入探讨。

超额认购！网下配售比创新低

公告显示，汇添富沪租赁REITs本次募集的基金份额总额为10亿元人民币。在份额分配上，战略配售初始发售3.5亿份，网下发售初始6.05亿份，公众发售初始0.45亿份。

然而，在实际认购过程中，网下投资者表现出了极高的热情，有效认购份额总数达到惊人的183.48亿份。面对如此庞大的认购量，最终确定的网下配售比例仅为0.57%。

对比历史数据，这一配售比例仅略高于华夏基金旗下的华润有巢REIT，后者在网下投资认购环节的比例为0.47%，网下配售份额为1.4亿份，并已于2022年12月成功上市。

57%的配售比例，不仅创下了2023年以来的新低，更体现了市场对汇添富沪租赁REITs的极度认可。事实上，早在询价阶段，该产品就已展现出强大的市场吸引力，网上询价倍数一度飙升至180.74倍，同样刷新了年内公募REITs市场的纪录。

与此同时，公众投资者的认购也十分踊跃，但由于僧多粥少，配售比例也相对较低。数据显示，公众投资者有效认购基金份额数量为222.34亿份，有效认购申请确认比例仅为0.2%。

从已成立的公募REITs来看，公众投资者有效认购确认比例更低的产品屈指可数，仅有国泰君安济南（0.12%）和汇添富九洲通医药REIT（0.08%）。

根据此前披露的信息，该基金的基金份额认购价格为2.724元/份，募集的基金份额总额为10亿份。据此推算，汇添富上海地产租赁住房REITs的募集规模将达到13.62亿元。

火爆认购背后的逻辑

面对如此火爆的认购场面，以及创下年内新低的网下配售比例和询价倍数，市场不禁要问：汇添富沪租赁REITs究竟有何魔力？

首先，从底层资产的角度来看，汇添富沪租赁REITs属于保障性租赁住房REITs，这类产品在当前市场上的供给相对有限。2022年上市了4只，2024年至今仅上市1只。已上市的保租房REITs的网下投资方配售比普遍低于1%。此外，从去年的市场表现来看，保租房REITs的整体表现也相对突出。

公开资料显示，汇添富沪租赁REITs计划投资的虹桥项目和江月路项目，截至去年9月底，合计评估的基础设施项目估值为12.31亿元。预计2024年10月至12月可供分配金额预测数为1411.42万元，2025年度可供分配金额预测数为5662.19万元。2024年10月至12月净现金流分派率预测数为4.33%（年化），2025年度净现金流分派率预测数为4.37%。

其次，今年以来，多只REITs产品都出现了“一日售罄”的盛况。数据显示，易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九洲通医药REIT、华夏金隅智造工厂REIT等4只年内上市的产品，认购期均仅为1天。

从市场整体表现来看，已上市的63只公募REITs中，有52只在年内实现了上涨。其中，消费基础设施REITs的涨幅相对领先，嘉实物美消费REIT更是以16.89%的年内涨幅领跑市场。

在市场行情回暖的背景下，公募REITs也成为了众多基金公司今年的重点发力方向。数据显示，华夏华电清洁能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT以及中金中国绿色商业REIT等产品均已在年内上报。

招商基金分析认为：“我们认为2025年REITs市场增量政策仍然值得期待，可以继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。”展望2025年，招商基金建议重点关注重大政策出台的节奏（特别是宏观消费刺激政策）以及利率下行可能带来的市场行情，把握随之而来的阶段性上涨机会，从而获取超额收益。

从投资策略层面来看，招商基金认为，在全球地缘政治不确定性加剧的背景下，提振消费、扩大内需仍然是政策发力的重点。因此，消费REITs个体有望持续展现出强抗周期属性。此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，也可能获得超额收益。同时，受益于利率下行，分红较为稳定的保租房REITs也将维持较好的表现。